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サラリーマンがマンション賃貸した時の確定申告の手順【収支内訳書】

      2017/01/29

私は不要となったマンションの1室を賃貸しているため、その不動産収入があるため、毎年確定申告をしています。

ここでは、私の今までやってきた確定申告の内容を具体的に、順を追って詳しくご説明しましょう。

私の場合は、収入よりも経費のほうが多くかかっているため、毎年、確定申告をすることによって、数万円の税金の還付を受けています。

 

ここでの説明は、できるだけ、画像を入れてわかりやすくしたつもりですが、そのためにページ数が増えてしまいましたので、2部構成にすることにしました。

今回は、まずは、『収支内訳書』の作成についてご説明します。

 

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サラリーマンの不動産所得の確定申告についての概要!

私の場合はマンション1室だけの家賃収入ですから大した金額ではありませんが、金額の大小にかかわらず給料以外からの収入がある場合には確定申告する必要があります。

もし、確定申告をしていない場合には、ペナルティーを受ける可能性もありますし、逆に、確定申告をすれば、もしかしたら、還付を受けることができる可能性もあるのです。

 

法的には、サラリーマンは、副業の所得(収入ー支出)が20万円以下の場合には、確定申告する必要はないのですが、基本的には収入がある場合には、確定申告しておいたほうが、社会的な信用の上でも、なにかと安心です。

私の場合には、毎年所得が赤字となっており、税金の還付がありますので、それもモチベーションになって、必ずやっております。

 

もちろん、黒字の場合でも、当然確定申告するべきです。

というか、税金を払うのが、本来の確定申告なのですから、私のような場合が例外かもしれませんね。

ただ、サラリーマンの場合は不動産収入で還付を受けることができる可能性は結構高いと思います。

 

確定申告とは?

通常、サラリーマンの場合、会社が年末調整をしてくれるので、確定申告は不要です。

しかし、私のようにマンションの賃貸収入、つまり、不動産収入がある場合には、会社からもらっている給料と不動産所得を合算して税金を計算し直して、税金を納める必要があります。

場合によっては、税金の払い過ぎによる還付もあります。

 

これは、会社とは関係の無い問題なので、会社ではやってくれませんので、自分自身で確定申告をする必要があるんですね。

確定申告の対象となる期間は、1月1日~12月31日の1年間です。

税務署に確定申告書を提出する期間は、毎年2月16日頃から3月15日頃ですので、この期間内に納税しなければなりません。

期限内に納税しなかった場合には、延滞税が加算されるので気を付ける必要がありますね。

 

サラリーマンがマンション賃貸した場合の確定申告のために準備するものとは?

マンション賃貸で収入が発生した時点から、確定申告の準備を始める必要があります。

必要な情報や書類は以下のものです。

しっかりと事前に揃えましょう。

 

賃貸借契約証書

不動産屋さんが作成してくれる賃貸契約書ですね。

私と借り主との間の契約書で、私の代理人として不動産屋さんが契約締結までやってくれます。

 

これを自分でやることももちろんできますが、面倒な話に関わりたくなければ、プロの不動産屋さんを通すのが、やっぱり、おすすめだと思います。

借り主の身元がしっかりしているか調べてもらえますし、保証人も立ててもらえます。

借り主とは一切顔を合わすことも、話すこともありませんので、気が楽ですね。

 

この契約書には、礼金や敷金の金額、賃料が記載されており、その他にも細かく書いておりますが、普通は標準的な内容で、私自身全ての内容を読んだことはありません。

まあ、名の通った不動産屋さんなら、このあたりは神経質にならなくても大丈夫でしょう。

 

私の賃貸契約書はこんな感じです。

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この書類そのものを確定申告に添付するわけではありませんが、基本情報として手元に置いておきましょう。

 

固定資産税・都市計画税の通知書

固定資産税・都市計画税は、不動産のある市町村から送られてきます。

5月、8月、12月、2月の4回に分割納入することになります。

私の場合は、こんな感じです。

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ここで、大切なのは、確定申告は1月1日から12月31日までなので、今年の納税通知書だけみると、今年の2月分がわからないことになります。

ですから、昨年の分の4回目の支払い金額も必要になりますので、昨年のものも捨てずに、とっておいてくださいね。

4回ともほぼ同額になっているはずです。

これは、確定申告時の添付する書類ではありませんが、租税公課金額を入力する際に必要になります。

 

借入の返済予定表

これはマンション購入時にローンを組んだ場合に、借入先から送られてくるものです。

確定申告の対象期間である1月から12月までの分をなくさずに整理しておきましょう。

私の場合はこんな感じです。

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ここには、返済期日がいつで、返済金額がいくらで、その内訳は、元金がいくらで、利息がいくらで、団信特約料がいくらで、返済手数料がいくらで、返済の結果として借金がいくらあるか(融資残高)が示されています。

この書類は確定申告に添付する必要はありませんが、この中の団信特約料と利息(借入金利子)は、経費として計上できますので、しっかりと、チェックしておきます。

 

源泉徴収票

源泉徴収票は勤務先から発行してもらいます。

発行理由は確定申告のためとすればいいでしょう。

毎年確定申告の時期近くなると、発行してもらえますので、社印のあるものをもらってください。

私の源泉徴収票はこんな感じです。

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源泉徴収票は確定申告に添付する必要のある書類の一つです。

また、確定申告書に記入する際に必要となる数字は、「支払い金額」と「源泉徴収税額」の二つです。

 

賃料の収支入金明細

不動産屋さんや管理会社が発行する1年間の賃料明細書です。

私の使っている不動産屋さんの子会社の管理会社では、ネット上でいつでも閲覧できるようになっています。

 

毎月の明細が送られてくる場合にはそれを1年分貯めておく必要がありますが、このように年間収支をまとめて提示してくれると楽ですね。

大手ならこうゆうサービスが、あるので便利ですね。

そこからダウンロードされた明細はこんな感じです。

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ちょっとわかりにくいかもしれませんが、この情報をもとに、自分なりにわかりやすくまとめておくと便利です。

 

例えば、私はエクセルの簡単な表で、以下のようにまとめておきます。

こうしておくと、確定申告書に実際に入力するときに楽ですよ。

 

ここでは、これを「収支内訳書メモ」と呼ぶことにします。

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この中で、租税公課が4行ありますが、これは上述の「固定資産税・都市計画税の通知書」に記載されていた金額をここに転機します。

また、団信特約料と借入金利子は、上述の「借入の返済予定表」に記載されていた団信特約料と利息の金額をここに転機します。

 

これを見れば、マンション賃貸をしていて黒字なのか、赤字なのかがすぐに分かりますね。

 

マンション賃貸を商売としている場合には赤字であれば致命的ですが、私のように余った資産を活用しているだけの場合は、事情が違います。

賃貸に出さなくてもどうせかかる経費はほとんど変わりませんから、そう言う意味では賃貸収入が増えるだけ、赤字であったとしても、家計は助かるのです。

そして、赤字となっている場合には、さらに税金還付の可能性もありますから、ダブルで美味しいってことになりますね。

 

ここのところが、なんとも面白いところです。

 

その他の経費の領収書

これはサラリーマンの場合には、不動産屋さんやその管理会社に依頼することが多いでしょうあら、経費は、ほとんど無いと思います。

ただ、自分でこれらの作業を行う場合には、それにかかった交通費や光熱費や接待交際費などを経費として計上できますね。

 

さて、以上で準備資料は揃いました。

それでは早速、確定申告作業に進みましょう。


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国税庁の『確定申告所等作成コーナー』を活用する!

ここでは、確定申告の方法を具体的に詳しく説明していきましょう。

紙に書いて計算する方法が、ちょっと前までは一般的でしたが、今では国税庁のホームページに「確定申告書等作成コーナー」が設けられています。

私も以前は、確定申告用のソフトを購入して確定申告書を作成していましたが、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」でも充分に作成できることが分かりましたので、それ以来、これを活用しています。

もちろん、無料です。

 

ただ、初めて確定申告する方は、まず、必要書類を揃えてから、所轄の税務署に一度、ご相談に行くことをおすすめします。

一度行けば、翌年からは行かなくても自分だけで充分にできるようになりますから。

 

特に、減価償却費の算出は、自分ひとりでは、ちょっと難しいので手伝ってもらったほうが絶対にいいです。

 

さて、こちらが、国税庁の確定申告書等作成コーナーです。

「e-Tax」というシステム上で、確定申告できる仕組みもありますが、「ICカードリーダライタ」をわざわざ購入する必要がありますので、私はやっていません。

使いみちが年に一度しかない機器を買う気にはなれなかったからです。

それによって得られるメリットもそれほど大きくないように感じました。

 

少なくとも現在では、パソコンとプリンターさえあれば、確定申告書を紙で印刷までできる「確定申告書等作成コーナー」で充分だと思います。

ここで作成できるのは、以下の二種類の書類で、これに、添付資料をつければ確定申告書は完成するわけです。

1.収支内訳書(不動産所得用)の1ページ目と2ページ目

2.確定申告書Bの第一表と第二表

 

「確定申告書等作成コーナー」の事前準備作業とは?

まず、初めに気をつけることは、ブラウザはInternet Explorerを使いましょう。

当初、私はFire fox やChromeでやっていると途中で動かなくなることがありましたので、ここはお役所のシステムなのですから、黙ってIEを使いましょう。

さて、こちらから作成開始をクリック。赤枠のところです。

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まず、税務署への提出方法の選択として、「e-Tax」か「書面提出」なのかを聞かれるので、「書面提出」を選びます。

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次に、自分のパソコンとソフトウェアについて、推奨環境が整っているかの簡単な確認があります。

①パソコンとソフトウェアの確認のために、赤枠の部分をクリックします。

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すると自動判定してくれますので、以下のように赤い○がでればOKです。

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そこで、ここにチェックをいれます。

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②プリンタの接続を確認して、③利用規約を確認したら、以下の2箇所にチェックを入れて、「事前準備完了・次へ>」をクリックします。

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ここまでで、事前準備は完了しました。

 

サラリーマンの不動産所得の収支内訳書の作成手順!

ここからが、実質的な作業になりますね。

不動産収入のデータを入力する!

初めに、不動産収入の収支内訳書を先に作りますので、ここをクリックします。

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そして、「作成開始」をクリックします。

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提出方法の選択画面がでますので、「決算書・収支内訳書を印刷して税務署にい提出する。」にチェックをいれ、青色申告か白色申告かの選択をします。

ここではマンション1室だけなので「白色申告書に添付する収支内訳書を作成する。」にチェックを入れて、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

 

5棟または10室以上の規模で賃貸を行うような場合には、青色申告となりますが、普通のサラリーマンの場合は、そうゆう人はあまり多くないでしょうね。

ということで、私もマンション1室だけなので、白色申告にします。

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次は、帳票選択(収支内訳書一覧)のメニュー画面になりますので、ここでは不動産所得用の新規入力をクリックします。

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賃貸料の入力

さて、いよいよ金額の入力になりますよ。

この画面あたりから、確定申告らしくなってきます。

 

ここでは、手元に前に作成した「収支内訳書メモ」と「賃貸契約書」を準備しておきましょう。

まず、「賃貸料」をクリックします。

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次に、「新規に不動産所得の収入を入力する」をクリックします。

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次からはフォームに従って入力していきます。

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1.貸家・貸地等の別

・右の空欄の「V」マークをクリックするとプルダウンメニューがでるので、該当するところを選びます。

・私の場合は、「貸マンション(居住用)」となります。

 

2.用途

・同様にプルダウンメニューから選びます。

・私の場合は、「住宅用」です。

 

3.不動産の所在地

・あなたが賃貸するマンションの住所を記入します。

 

4.賃借人の住所

・あなたのマンションを借りる人の現在の住所です。

・これは賃貸契約書に書かれています。

・継続して住んでいる場合には、「不動産の所在地と同じ」とすればOKです。

 

5.賃借人の氏名

・あなたのマンションを借りる人の名前です。

・これも賃貸契約書に書かれています。

 

6.賃貸契約期間

・いつから(自)、いつまで(至)を入力します。

・これも賃貸契約書に書かれています。

 

7.貸付面積

・マンションの床面積を小数点2位まで入力します。

・これも賃貸契約書に書かれています。

 

8.賃貸料

・月額の賃貸料と年額の賃貸料を入力します。

・この例では、2月から契約したので、12月まででは、11ヶ月分ということになりなり、月額は5万円で、年額は55万円ということになります。

・これは、「収支内訳書メモ」でわかりますね。

 

9.礼金等

・礼金、権利金、更新料を入力します。

・権利金(敷金や保証金)は、契約終了時に返却するものであるのならば、ここで計上する必要はありません。

・これも「収支内訳書メモ」に記載のものを転機します。

 

10.その他の収入

・もしあれば記入します。なければ空欄のままとします。

 

11.預り金の年末残高

・契約が継続中で、預かり金(権利金、敷金、保証金)がある場合には記載します。

・これは、「賃料の収支入金明細」に書かれています。

 

以上を入力した例が以下です。

全て入力したら、「入力完了(次へ)>」をクリックします。

 

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他にも貸している物件があれば、「もう一件入力する」で同様に入力します。

ここでは仮の数値を入れた例です。

 

次のページで収入の内訳を確認します。

修正がある場合には、「修正」をクリックすると、前の画面に戻ります。

これで問題なければ、「入力完了(次へ)>」をクリックします。

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不動産収入に対する支出となる経費のデータを入力する!

今までは入ってくるお金の情報を入力しましたが、これからは、出て行くお金、つまり経費の情報を入力していきます。

 

給料賃金の入力

ここの給料賃金は、マンション賃貸するために払った給料賃金のことですので、サラリーマンの場合、ここは普通ゼロでしょう。

 

なお、作業を途中で中断したいときには、それまで入力したデータを保存することができます。

一番下の「入力データの一時保存(作成を中断する場合)」をクリックして、名前をつけて保存すれば、次回はそれを読むことができますよ。

 

減価償却費の入力

また、収支内訳書のメイン画面に戻りますので、今度は、「減価償却費」をクリックします。

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減価償却費を算出するのは、簡単ではないので、初めて算出される場合には、税務署の担当の方に聞くのが一番だと思います。

定額制にすれば、毎年同じ金額を計上できるので楽です。

 

私も、初めての時はここを計算してもらいました。

このとき、マンションを購入したときの購入契約書を忘れずに持っていきましょう。

 

と、いうことで、ここは下の欄の「減価償却費の計算がお済みの方用」の欄に、税務署で聞いた金額を記入します。

ここでは、減価償却費を仮に45万円として、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

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借入金利子の入力

収支内訳書のメイン画面から、「借入金利子」を選択します。

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ここでは、金融機関からの借入のみとして、借入金の利子を合計して、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

 

これは、「収支内訳書メモ」から毎月の合計したものを転機すればいいですね。

ここでは、仮に5万円とします。

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租税公課の入力

これは、収支内訳書のメイン画面に直接入力します。

これも、「収支内訳書メモ」の固定資産税の合計を記載するだけです。

 

ここでは、仮に8万円とします。

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損害保険料の入力

マンションの火災保険や地震保険に入っている場合は、その保険料を記入します。

私の場合も、マンションも火災保険に入っていますが、保険料が微々たるものなので、いつも空欄のままです。

 

修繕費の入力

マンションの修繕は、特に設備類や水回りは結構修理が必要になりますから、年によって随分異なります。

コンロ等の大物が壊れると、大きな出費となりますが、ここに記載できる金額も大きくなりますね。

 

必要事項と金額を記入して、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

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なお、全ての費用についてなのですが、領収書はきちんと持っていることが大切です。

税務署が調査にきても見せられるように整理しておくことです。

 

マンション管理費と雑費の入力

この二つは収支内訳書のメイン画面から直接入力します。

ここでは仮に、マンション管理費27万円、雑費10万円として、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

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ここまでで、収支内訳書(不動産所得用)のデータ入力はほぼ完了しました。

ここで、収入金額と経費の合計がまとめられます。

今回の例では、40万円の赤字ということになります。

 

ここまでのデータを「入力データの一時保存」してから、「入力終了(次へ)>」をクリックします。

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住所・氏名等の入力

最後にあなたの住所・氏名を以下のように入力します。

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提出先税務署名やあなたの氏名や提出年月日を記入します。

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最後に、「申告書等作成終了(次へ)>」をクリックします。

次に印刷する画面になるので、そこで、帳票をダウンロードして印刷しましょう。

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今回入力したデータから作成されたpdfファイルはこちらです。

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以上で、収支内訳書の1ページ目と2ページ目が完成です。

提出用と控用で2部で、合計4ページになっています。

 

お疲れ様でした。

ここでちょっと休みましょう。

 

次回は、確定申告書の本体に進みます。

 

まとめ

●サラリーマンがマンションを賃貸にだした場合、不動産所得が得られるので確定申告が必要。

●国税庁のホームページにある『確定申告所等作成コーナー』で充分に作成できます。

●初めて確定申告するときは、税務署に行って、減価償却費について、算出して貰いましょう。

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