サラリーマンの不動産収入の確定申告で還付金がもらえる場合とは？
2018/05/03
私には独身時代に購入したマンションがあったのですが、結婚を機に別の場所に引っ越ししました。
空き家となったそのマンションを空室にしておくのはあまりに無駄なので、賃貸することにしました。
私はサラリーマンですので、この家賃は不動産収入となり、収入が結果的に増えましたので、その分の税金を払うために確定申告をしました。
ところが・・・・実際には結果的に、私は税金を数万円も還付されたのです。
こんなマジックみたいなことがあるって知ってました？
ここでは、私の場合のように、サラリーマンの不動産収入で税金還付を受けられるのはどんな場合なのかご説明します。
サラリーマンの不動産収入の確定申告で税金が還付された？
通常のサラリーマンは会社で年末調整をしてくれるので、自分で確定申告をする必要はありませんね。
しかし、いくつか条件にあてはまれば、確定申告する必要があります。
確定申告が必要なのは、年収額が2,000万円を超える人や、20万円を超える副業所得がある人、2箇所から給料をもらっている人等です。
ですから、ほとんどのサラリーマンは、確定申告する必要がないのです。
さて、私の話になりますが、自分の結婚を機に、マンションから引っ越したので、空き家となったマンションを人に賃貸することにしました。
ちなみに、マンションは人が住んでいても、いなくても、住宅ローンは支払う必要がありますし、管理費や固定資産税も支払う必要がありますので、使わないマンションを人に貸すことで家賃収入が入ってくるので、すこしでも家計の助けになると考えたのです。
別に投資用のマンションでもなく、単に使わなくなったマンションなので、売ってしまうという選択肢もあったのですが、バブルの影響で、買値に対して売値が余りに値下りしていたため、売る気にはならなかったのです。
近所の相場より少し安くすると、すぐに借り手がつき、めでたく家賃収入が得られるようになりました。
さあ、これで収入も増えたので、やっぱり、「社会人として、税金を払わなければいけない」と真面目に考え、確定申告の時期に近所の税務署に行って、相談しました。
当然、こちらとしては、税金を支払うつもりで、自分なりに計算書をもって行きました。
たしか、数万円の税金を払わなければいけない計算になっていたと思います。
しかし、税務署の担当の方に細かく計算してもらったところ、実際には、数万円の還付を受けられることがわかりました。
つまり、実際には、税金を支払うのではなく、税金の一部が戻ってくるっていうわけです。
「ええっ？ そ、そんなことってあるの？」
唖然とした私でした。
だって、今まで誰も住んでいない場合には、家賃収入もなにもありません。
ただ、維持する経費がかかるだけだったのです。
それが、ひとたび、人に貸すことになると、家賃収入が入り、プラス、税金も一部戻ってくるのです。
ダブルで美味しい話ですよね。
何故、こんなことが起こったのかと言うと、これは、今回の私のケースのように、購入したマンションを賃貸する場合などは、不動産収入となり、そのための経費は所得控除として認められるからなのです。
つまり、私は勘違いして、確定申告するのが義務と思っていたのですが、実際には、私の場合は所得（＝収入ー経費）は赤字でしたので、本来は、確定申告する義務はなかったのです。
しかし、確定申告をすることで、不動産収入に関わる経費が、所得控除として認められるので、結果的に税金が払い過ぎということになり、その払いすぎた税金が還付される、という仕組みだったわけです。
「実質収入が増えているにもかかわらず、税金も還付されるって、どうゆうこと？」
と思いましたが、どうもこれが税制というものらしいです。嬉しい誤算でした。
サラリーマンの不動産収入の確定申告に認められる経費とは？
確定申告する際には、収入と経費を明確にする必要がありますが、各々の意味について確認しましょう。
まず、「収入」とは、何をさすのでしょうか？
具体的には、契約時の礼金や敷金、月々の賃貸料などですので、わかりやすいですね。
なお、確定申告の期間は、その年の1月1日から12月31日までとなっていますので、年度の途中から賃貸を始めた場合はその賃貸期間分となります。
一方で、「経費」とは何をさすのでしょうか？
こちらは、いろいろとありまので、一つ一つ見ていきましょう。
１．不動産屋さんへの紹介料と毎月の手数料
これは、賃貸物件を不動産屋さんのホームページに掲載してもらったり、部屋を借りたいという人に物件を紹介してもらって、その結果、成約するわけですから、契約成立時、その手数料を支払うわけですね。
また、賃貸契約書の作成料も含まれます。
契約後も家賃を集金や督促、設備故障の一時対応もしてもらえます。
サラリーマンとしては、こんなことに手間をかけたくないので、直接賃借人とはなんら直接関わらずに、全て不動産屋さんにやってもらったほうがいいです。
楽ですが、その分、毎月の手数料を取られることになるというわけです。
２．部屋の修繕費
以前にもあったのですが、部屋に備え付けの設備が壊れると大家さん、つまり私の責任で修理する必要があります。
いままで一番大きな修繕は、電気コンロの交換でした。
これには20万円程かかりましたが、これは私が支払う必要がありますので、このような修繕費用も当然、経費となります。
３．マンションの管理費
マンションには住民が作る管理組合がありますので、長期修繕積立金やマンションの管理人の人件費や共用部分の清掃費等が、そこから請求されます。
時々、管理組合が価格改定することがあります。
４．固定資産税
役所から毎年固定資産税を支払うように通知がきます。
年に４回支払うのですが、これも経費として計上できます。
５．住宅ローンの借入金の利子
マンション購入時に住宅ローンを組んでいる場合には、住宅金融公庫や財形住宅金融や銀行等のお金を借りたところから、年に一度、明細が送られてきます。
そこには、借りたお金がいくらで、返済したお金がいくらで、利子がいくらで、といった内容が、月別の実績と今後の予定が書かれています。
その中の、利子は経費として認められますので、1年分の利子を合計して、経費として計上できます。
利子は、元金を毎月返済していくので、年々、徐々に減っていきますよね。
６．団体信用特約料
通常、住宅ローンには、もしお金を借りている本人が死んだ場合に、ローンが帳消しになるという特約をつける必要があります。
まあ、住宅ローン専用の生命保険とも言えますね。
これの保険料を支払っていますので、これも経費として計上できます。
さて、今までの中に含まれずに、最も重要な経費があります。
私は、当初、これを全く認識していなかったために、経費を非常に安く見積もってしまいました。
それがなにか分かりますか？
そうです！
それは、減価償却費です。
７．減価償却費
「ゲンカショウキャクヒ」とは、今のマンションの価値が年数とともに古くなっていく、つまり、市場の価値が下がっていくので、その分を計算で算出して、経費として計上できる費用のことです。
つまり、上で説明した各種経費のように実際にお金を払ったのではなく、お金は払っていないけれども、マンションが古くなることによって、価値が下がるので、その分を経費として認めて上げましょう、という会計上の仕組みです。
ここで気をつけるのは、マンションの購入額には土地代と建物代が含まれていますが、土地は古くなっても価値が下がるわけではないので、建物だけが減価償却の対象となります。
それでも、この減価償却費は結構大きな金額になりますよ。
たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合ですと、耐用年数47年ですから、築47年まではこの原価償却費を経費として計上できるわけです。
この原価償却費の算出方法は、ちょっと面倒なので、ここでは省略します。
ちなみに、私の場合は、税務署の担当の方に計算してもらいました。
わからないときは税務署で聞くのが1番ですよ。
親切丁寧に教えてくれます。無料のコンサルって感じですね。
初めて確定申告される方は、税務署で相談するのが絶対におすすめです。
2年目からは自分だけでできるようになりますから。
サラリーマンの不動産収入の確定申告で還付が受けられる場合とは？
以上で、収入と経費についての概要が分かりましたね。
それでは、これらの収入と経費を入力して確定申告した場合に、どのような場合に税金が還付されるのでしょうか？
単純に、収入よりも経費が多い場合、つまり赤字になっているときには、必ず税金が還付されることになります。
ここで気をつけたいのは、不動産収入が所得が20万円以下の場合ならは、副業の所得が20万円以下ということですから、本来、確定申告の義務はありません。
つまり、確定申告しなくてもいいのです。
しかし、この場合、確定申告の義務は無くても、不動産の所得が赤字になっている場合に確定申告をすれば、税金が還付されるのですから、その場合は是非とも確定申告をすべきですよね。
税務署は税金を取るのが目的ですから、税金を取れない場合は義務にしていないだけのことです。
具体的な数値で説明したほうがわかりやすいので、ここでは仮の数値で説明します。
まず、収入側では、仮に、月の賃貸料は5万円/月としましょう。
契約時の礼金は2ヶ月分として、10万円とすると、１年間の収入は、5万円ｘ12ヶ月＋10万円＝70万円となりますね。
一方の経費側では、以下の様に仮に設定してみます。
１．不動産屋さんへの紹介料と毎月の手数料
・紹介料は1ヶ月の家賃として5万円としましょう。
・毎月の管理手数料は、10%の5千円としましょう。
・合計で、5万円 + 0.5万円ｘ12ヶ月＝11万円/年となります。・・・①
２．部屋の修繕費
・これはゼロの場合もありますが、小さな修繕で月１万円として、12万円/年としましょう。・・・②
３．マンションの管理費
・マンションによってまちまちですが、ここでは2.5万円／月としましょう。
・年間では、30万円/年となります。・・・③
４．固定資産税
・マンションと土地の価値によって異なりますが、ここでは10万円/年としましょう。・・・④
５．住宅ローンの借入金の利子
・いくら借りていて残額がどれくらいかで随分変わってきますが、ここでは、月1万円として、12万円/年としましょう。・・・⑤
６．団体信用特約料
・こちらもローンの額により変わりますが、ここでは2万円/年としましょう。・・・⑥
７．原価償却費
・マンションの評価額によりことなりますが、ここでは40万円/年としましょう。・・・⑦
さて、ここで簡単に収支を計算してみると、
収入＝礼金+家賃収入＝70万円 となります。
経費は、
①不動産屋さんの紹介料・管理費 11万円
②修繕費 12万円
③マンション管理費 30万円
④固定資産税 10万円
⑤借入金利子 12万
⑥団信保険料 2万
⑦原価償却費 40万
経費合計＝117万円 となります。
ということで、収入70万円-経費117万円＝▲47万円 の赤字となります。
仮想の数値を使いましたが、家賃が安い場合には、結構、赤字になりやすいんですね。
また、ローンを完済した後を想定してみても、
経費＝
①不動産屋さんの紹介料・管理費 11万円
②修繕費 12万円
③マンション管理費 30万円
④固定資産税 10万円
⑤借入金利子 12万 ⇒ 0万円
⑥団信保険料 2万 ⇒ 0万円
⑦原価償却費 40万
経費合計＝103万円 となり、大きく変わらないので、このケースの場合では、ローンの占める割合は小さいことが分かります。
一方、経費の中で大きな比率を占めるのは、マンション管理費と減価償却費となります。
減価償却費の算出には定額法と定率法がありますが、一般的な定額法では、毎年同じ金額が経費となります。
これらの数値を裏付けのデータを添付して、赤字となる確定申告すると、税金が還付されるというわけです。
不動産収入のある方は、今一度チェックしてみてはどうでしょうか。
もしかしたら、還付を受けられるかもしれませんよ。
実際にサラリーマンが不動産収入や家賃収入が有る場合の確定申告する方法は、以下の記事を参考にどうぞ。
サラリーマンがマンション賃貸した時の確定申告の手順【確定申告書】
サラリーマンがマンション賃貸した時の確定申告の手順【収支内訳書】
まとめ
●マンション賃貸の収入よりも支出（経費）のほうが多いと、所得としては、赤字であるため確定申告する義務はないものの、税金が還付されるので、確定申告するほうがお得。
●サラリーマンが不動産収入を得ている場合、確定申告しないと、税金を払いすぎている可能性があるので、要注意。
●不動産収入がある場合は、所得が少なくても、必ず確定申告することがおすすめです。